क ) अपार्टमेन्ट

appartement f6

      बिकसित देशमा कुनै अपार्टमेन्ट बिक्रि गर्नु भन्दा अगाडी एउटा टेक्निसियन ( Diagnostiqueur ) बाट त्यो अपार्टमेन्टका विभिन्न प्राबिधिक पक्षको जाँच  गरि त्यसको रिपोर्ट  तयार गर्नु पर्ने हुन्छ | यो रिपोर्टलाइ   Rapport diagnostic भनिन्छ | अपार्टमेन्ट किन्ने ब्याक्तिले आफ्नो किन्ने निर्णय गर्नु भन्दा अगाडी यो रिपोर्ट अध्ययन गर्ने गर्दछ | यो रिपोर्टबाट अपार्टमेन्ट तथा घरको गुणस्तर थाहा हुनुको साथै भबिष्यमा कुनै खतरा हुने सम्भावना  रहेछ भने त्यसको पनि जानकारी पाउन सकिन्छ | समयमै आवस्यक मर्मत सम्भार गरि खतरामुक्त हुन सकिन्छ  | करिब ५० / ६० पेजमा समेटिने  यो रिपोर्टमा मुख्य गरि निम्न लिखितहरु शिर्षकहरु हुन्छन :

 

१ ) Amiante : Amiante हाम्रो कपाल भन्दा ५०० गुणा मसिना फाइबरहरु हुन | यिनीहरु बातावरणमा अदृस्य रुपमा सजिलै फैलिन सक्दछन | स्वासप्रस्वासको माध्यमद्वारा मानिसको सरिरमा प्रबेस गरेपछि Amiante फोक्सोमा जम्मा हुन गइ स्वासप्रस्वास सम्बन्धि विभिन्न रोगहरुको उत्पत्ति गराउछ | फ्रान्समा १९९७ भन्दा अगाडी बनेका भवनहरुमा यो पदार्थको ब्यापक प्रयोग गरिएको छ | जब टेक्निसियन ( Diagnostiqueur ) ले Amiante सम्बन्धि परिक्षण गर्छ, तब दुइ वटा सम्भावना हुन्छन : अपार्टमेन्टमा Amiante छ वा Amiante छैन |

 

Amiante भएको अबस्थामा अपार्टमेन्टको कुन भागमा ( कुन कोठामा ) Amiante छ भन्ने कुरा उल्लेख गरिन्छ | Amiante भएको कोठामा भएको Amiante को मात्रा समेत रिपोर्टमा उल्लेख गरिएको हुन्छ | मात्रालाइ  १, २, ३ ले संकेत गरिन्छ | १ को अर्थ हो Amiante को मात्रा कम छ र ३ को अर्थ हो Amiante को मात्रा धेरै छ |

बैठक कोठामा र सुत्ने कोठामा सकभर Amiante भएको अपार्टमेन्ट नकिन्नुस | यदि अपार्टमेन्ट मन परेको छ भने हेर्नुहोस कि Amiante कुन भागमा र कतिमात्रामा छ | यदि बैठक कोठामा र सुत्ने कोठामा Amiante को मात्रा २ वा ३ छ भने त्यो अपार्टमेन्ट नकिन्नु नै राम्रो हुन्छ | तर कोठाको एउटा सानो भागमा मात्र Amiante देखिएको हो भने त्यो ठाउलाइ  स्थाई रुपमा कभर गरेर Amiante बाट सुरक्षित हुन सकिन्छ |

 

२ ) Plomb : फ्रान्समा  सन १९४९ भन्दा अगाडी बनेका घरमा Plomb मिसिएको पेन्ट प्रयोग  गर्ने चलन थियो | यो पेन्ट जब पुरानो हुदै जान्छ र भित्ताबाट छुट्छ, तब बच्चाहरुले खाने गर्दछन किनकी यो गुलियो हुन्छ |  Plomb निलेको ब्याक्तिलाई क्यान्सर हुने धेरै सम्भावना हुन्छ |

 

plomb

 

Florissance नाम गरेको मेसिन प्रयोग गरेर टेक्निसियनले कुनै अपार्टमेन्टमा Plomb भए नभएको पत्ता लगाउछ | Plomb भएको अवस्थामा अपार्टमेन्टको कुन कुन कोठामा कति कति मात्रामा Plomb छ भन्ने कुराको जनाकारी रिपोर्टमा लेखिएको हुन्छ |  Plomb को मात्रालाइ पनि १, २, ३ ले संकेत गरिन्छ | १ ले कम र ३ ले  Plomb को उच्चतम मात्रा संकेत गर्दछ |

Plomb रहेको अपार्टमेन्ट किन्नु पर्ने नै भयो भने किनिएको अपार्टमेन्टमा बसाइ सर्नु भन्दा अगाडी राम्रो सग पेन्टिङ्ग गर्नुहोस र पेन्टिङ्गलाइ धेरै पुरानो हुन नदिनुहोस |

 ३ ) बिध्धुत जडान  :  अपार्टमेन्ट तथा घरमा बिध्धुत जडान सम्बन्धि तिन कुराहरु परिक्षण गरिन्छ : - अर्थिङ्ग गरिएको छ कि छैन ? - सरकारद्वारा तोकिएको अन्तिम मापदण्ड पुरा भएको छ कि छैन ? - बिध्धुत सर्किटमा  कुनै खराबी छ कि छैन ?

electricité

- यदि बिध्धुत सर्किटमा कुनै खराबी छ भने त्यो खराबीको कारण हुन् सक्ने सम्भावित खतरा स्तर रिपोर्टमा उल्लेख गरिएको हुन्छ | खतराको स्तरलाई १, २, ३, ४ ले संकेत गरिएको हुन्छ |

अर्थिङ्ग गरिएको छैन भने राम्रो फयुज सिस्टमको प्रयोग द्वारा खतरा मुक्त हुन् सकिन्छ | सरकारी मापदण्ड हरेक बर्ष जसो परिवर्तन भइरहने हुनाले सरकारद्वारा तोकिएको अन्तिम मापदण्ड पुरा नहुदैमा खासै फरक पर्दैन तर १५ बर्ष भन्दा पहिले वायरिङ्ग गरिएको हो भने नयाँ वायरिङ्ग छिटै गर्नु आवश्यक हुन्छ | रिपोर्ट अनुसार खतराको स्तर ३ र ४ नम्बर छ भने नयाँ वायरिङ्ग नगरी बसाइ सर्नु खतरा हुन्छ |

 ४ ) ग्याश र  हिटर सिस्टम जडान : प्रत्येक अप्पार्टमेन्टमा खाना पकाउन, हिटरहरु तताउन तथा पानि तताउनको लागि पाइप लाइनबाट बाडिएको ग्यास प्रयोग भएको हुन्छ | यो ग्यासलाइ अपार्टमेन्टको विभिन्न भागमा पुराउनको लागि ग्यासका पाइपहरु उचित हिसाबले जडान गरिएको हुनुपर्छ | सरकारद्वारा तोकिएको मापदण्ड अनुसारका सामाग्रीहरु प्रयोग गरेर तोकिएको मापदण्ड अनुसार अपार्टमेन्टको विभिन्न भागमा ग्यास वितरण गरे नगरेको कुरा Diagnostiqueur को रिपोर्टमा उल्लेख गरिएको हुन्छ |

gaz

ग्यास वितरणमा प्रयोग गरिएका सामाग्रीहरु तथा ग्यास पाइप जडानमा भएको कमजोरीको कारण अपार्टमेन्टमा बस्ने ब्याक्तिलाइ खतरा हुने देखिएमा यो खतराको स्तरको बारेमा रिपोर्टमा उल्लेख गरिएको हुन्छ | ग्यास पाइप लाइन जडानलाइ खतरा मुक्त गराउन वा तोकिएको मापदण्ड पुरा गर्न त्यति खर्चिलो हुदैन तर बेवास्ता गरेमा ठुलो क्षेती हुन् सक्छ |

त्यसै गरि हिटर सिस्टममा प्रयोग भएका सामाग्रीहरु र हिटर सिस्टम जडान तोकिएको मापदण्ड अनुसार गरिएको छ कि छैन भन्ने कुरा पनि रिपोर्टमा पढ्न सकिन्छ | तोकिएको मापदण्ड अनुसारको हिटर सिस्टमले न्युनतम उर्जाको प्रयोगद्वारा अपार्टमेन्टलाइ उचित तापक्रममा राख्न सकिन्छ |

 

५) उर्जा खपत ( DPE) र हरित गृह ग्यास ( GES ) को बिसर्जन

>> कुनै अपार्टमेन्ट तताउनका लागि, उज्यालो राख्नका लागि र त्यस अपार्टमेन्टका लागि आवस्यक पानि तताउनका लागि हामीले उर्जाको खपत गरिन्छ | त्यो उर्जा बिध्धुत, ग्यास, शौर्य वा अन्य कुनै हुन सक्छ | अपार्टमेन्ट तताउनका लागि हामि कति उर्जा प्रयोग गर्छाै भन्ने कुरा एकातिर त्यस अपार्टमेन्टको भित्ता, झ्याल, ढोका, भुइँ आदिको बनावटमा भर पर्छ भने अर्को तर्फ बत्ति बाल्न, पानि तताउन र कोठा तताउन प्रयोग गरिएका उपकरणहरुको गुणस्तरमा भर पर्छ | उर्जा खपतको मात्रालाइ अपार्टमेन्टमा प्रयोग गरिएको भेन्टिलेसन सिस्टमले पनि धेरै प्रभाब पारेको हुन्छ | अत Diagnostiqueur  ले अपार्टमेन्टका भित्ता, झ्याल, ढोका, भुइँ, सिलिङ्ग , कोठा तथा पानि तताउन प्रयोग गरिएका उपकरणहरु , कोठा उज्यालो बनाउन प्रयोग गरिएका उपकरणहरु, भेन्टिलेसन सिस्टम आदिको बारेमा पूर्ण अध्ययन गरि एउटा रिपोट तयार गर्छ | यसलाइ DPE भनिन्छ | DPE को अध्धयनबाट कुनै अपार्टमेन्टले एक बर्षमा पानि तताउन र अपार्टमेन्ट तताउन औसत कति उर्जा खपत गर्छ भन्ने जानाकारी पाउन सकिन्छ |

>> जब अपार्टमेन्टमा उर्जाको खपत गरिन्छ, त्यसको एउटा अम्श बायु मण्डलमा बिसर्जन हुन्छ | अपार्टमेन्टभित्र हुने विभिन्न गतिविधिको कारण उत्पन्न हुने हरित गृह ग्यास बायुमण्डलमा बिसर्जन हुन्छ | कुनै अपार्टमेन्टले कति मात्रामा हरित गृह ग्यास बिसर्जन गर्छ भन्ने कुरा त्यस अपार्टमेन्टको भित्ता, भुइँ , सिलिङ्ग, ढोका र झ्यालको गुणस्तरले निर्धारण गर्छ | अपार्टमेन्टको भित्ता, भुइँ , सिलिङ्ग, ढोका र झ्यालको गुणस्तर र एक बर्ष सम्मको उर्जा खपतको बिलको अध्धयन बाट Diagnostiqueur ले GES सम्बन्धि रिपोर्ट तयार गर्छ |

dpe ges

 

 

DPE तर्फ A को अर्थ हुन्छ अपार्टमेन्ट तातो राख्न सो अपार्टमेन्टले धेरै कम उर्जा खर्च गर्छ | G को अर्थ हुन्छ अपार्टमेन्ट तातो राख्न सो अपार्टमेन्टले धेरै बढी उर्जा खर्च गर्छ | सामान्यतया धेरै पुराना अपार्टमेन्टहरुले धेरै उर्जा खपत गर्दछन भने सन २०१० भन्दा पछि बनेका अपार्टमेन्टहरु धेरै कम उर्जा खपत गर्दछन | मर्मत गरेको खण्डमा पुराना अपार्टमेन्टहरुलाई पनि कम उर्जा खपत गर्ने बनाउन सकिन्छ |

Diagnostiqueur को रिपोर्टमा भएको माथिको चित्रले निम्न कुरा संकेत गर्छ :

A ) यो अपार्टमेन्टले प्रति बर्ष प्रति बर्ग मिटर 162  किलोवाट उर्जा खपत गर्छ |

B ) यो अपार्टमेन्टले प्रति बर्ष प्रति बर्ग मिटर 13 किलो  हरित गृह ग्यास वातावरणमा बिसर्जन गर्छ |

 

६ ) Superficie Loi Carrez  : अपार्टमेन्टको भित्रिभागको क्षेत्रफल जसको उचाइ १,८ भित्र भन्दा बढी छ, यसलाइ क्षेत्रफल Loi Carrez भनिन्छ | मूल्य निर्धारन लगायत सबैजसो प्रशासनिक कामका लागि क्षेत्रफल Loi Carrez लाइ आधार बनाइन्छ | अपार्टमेन्ट किन्ने क्रममा तोकिएको क्षेत्रफल र वास्तविक क्षेत्रफलको अन्तर ५ % भन्दा बढी भएमा कमि देखिएको क्षेत्रफल बराबरको रकम फिर्ता पाउँ भनि दाबि गर्न सकिन्छ |

 

loi carré

 

 

७ ) Système d'Assainissement : अपार्टमेन्टलाइ नगरस्तरीय ढल प्रणालीसँग राम्रोसँग जोडिएको छ कि छैन ? अनि अपार्टमेन्टबाट नगरस्तरीय ढल प्रणालीमा राम्रो सँग फोहोर पानीको निस्कासन हुन्छ कि हुदैन ? भन्ने कुरा परिक्षण गरेर Diagnostiqueur को रिपोर्टमा उल्लेख गरिएको हुन्छ | ढल प्रणाली राम्रो नभएमा खरिद बिक्रि रोकिन्छ | ढल प्रणालीलाइ मर्मत गरे पछि मात्र खरिद बिक्रि सम्भब हुन्छ | तर कहिलेकाही घर जग्गा पास गरिदिने अफिसरले यो कुराको बेवास्ता गरेको खण्डमा त्यो समस्या अपार्टमेन्ट खरिदकर्ताले बेहोर्नु पर्ने हुन्छ | अत अपार्टमेन्ट खरिद गर्नु अगाडी ढल प्रणालीले राम्रो सगँ काम गरे नगरेको बारेमा निश्चित हुनु राम्रो हुन्छ |

 

८) ERNT : यस अन्तरगत विभिन्न पक्षहरुको बारेमा परिक्षण गरिएको हुन्छ | त्यी मध्ये मुख्य पक्षहरु यस प्रकार छन् :  घर बनेको ठाउँमा भुकम्पको प्रभाब कति धेरै हुन्छ ? घर बनेको ठाउँ बाढीबाट डुबानमा पर्छ कि पर्दैन ? घर बनेको ठाउँको जमिन मुनिको माटोको प्रकृति कस्तो छ ? घर बनेको ठाउँको जमिन मुनिको जमिनको बनावट कस्तो छ ? घर बनेको ठाउँको जमिन मुनिको माटो प्रदुषित छ कि छैन ? घर बनेको जमिन वरिपरि वायु प्रदुषण र ध्वनि प्रदुषण गर्ने उद्योगहरु छन् कि छैनन् ? आदि आदि

माथिका सबै कुरामा अपार्टमेन्ट खरिद कर्ताले ख्याल पुराउनु पर्ने हुन्छ | घर बनेको ठाउँको जमिन मुनिको माटो पानि पर्दा पग्लिने खालको छ भने घरका भित्ताहरु चर्कने गर्छन | यदि अपार्टमेन्ट भुइतला बाहेक माथिल्लो तलामा छ भने डुबानको खासै असर हुदैन |

९ )  Termites : काठ नस्ट गर्ने ( खाने ) किरालाइ Termite भनिन्छ | अपार्टमेन्टमा वा अपार्टमेन्ट रहेको भवनमा यी किराहरुको उपस्थिति भए नभएको कुरा Diagnostiqueur को रिपोर्टमा उल्लेख गरिन्छ | काठहरु प्रयोग भएको भवन वा अपार्टमेन्ट हो र Termites को उपस्थिति छ भने अपार्टमेन्ट नकिन्नु राम्रो हुन्छ |

termite

१० ) अन्य :

A -  Infiltration : अपार्टमेन्ट रहेको भवनमा पानि चुहिने समस्या हुन् सक्छ | यो समस्याको समाधानको लागि धेरै पक्षको संलग्नता रहने हुनाले समस्या समाधानका लागि धेरै समय लाग्ने र समस्या अरु बढ्ने हुन् सक्छ | अत यो समस्या भएको अपार्टमेन्ट नकिन्नु नै बुद्दिमानि हुन्छ |

B - Sinistre dégât des eaux : सम्बन्धित अपार्टमेन्टबाट वा सम्बन्धित अपार्टमेन्टमा एक पटक पानि चुहिने समस्या देखिएको कारण मर्मत गरिएको रहेछ भने यो समस्या पुन दोहोरिन सक्ने ठुलो सम्भावना हुन्छ |यस्तो अपार्टमेन्ट नकिन्नु नै बुद्दिमानि हुन्छ |

C -  Ventilation System : अपार्टमेन्टलाइ राम्रो राख्नका लागि भेण्टिलेसन प्रणालीको ठुलो महत्व हुने भएकोले भेण्टिलेसन प्रणालीले राम्रो सग काम गरे नगरेको बारेमा ख्याल गर्नु आवस्यक हुन्छ |

 

ख ) अपार्टमेन्ट रहेको भवनको सामुहिक भाग

अ ) जुन भवनमा तपाई अपार्टमेन्ट किन्दै हुनुहुन्छ त्यो भवन यस भन्दा पहिला भाडा लगाउने कम्पनीको ( सरकारी वा निजि ) त थिएन ? यदि यसो हो भने त्यस भवनमा केहि अपार्टमेन्टहरु कम्पनीको स्वामित्वमा र केहि अपार्टमेन्टहरु निजि हुन्छन / तपाइले किन्दै गरेको अपार्टमेन्ट ( त्यो चाहे निजि ब्याक्तिबाट किनिएको होस वा कम्पनिबाट ) लगाएतका सबै अपार्टमेन्टहरु को व्यस्थापनमा कम्पनीको बर्चस्व हुने भएकोले त्यस्ता भवनमा निजि अपार्टमेन्टहरुको मूल्य करिब २०% कम हुन्छ /


आ ) जुन भवनमा तपाई अपार्टमेन्ट किन्दै हुनुहुन्छ, त्यस भवनमा रहेका कुल अपार्टमेन्टहरु मध्ये कति प्रतिसत अपार्टमेन्टमा घरधनि आफै बस्छन र कति प्रतिसतले भाडामा लगाएका छन ? यदि कुनै भवनमा रहेका अपार्टमेन्टहरु मध्ये ५० प्रतिसत वा सो भन्दा बढी अपार्टमेन्टहरु बहालमा लगाईएको छ भने बुझ्नुहोस कि त्यहा भद्रगोल छ / यस्ता भवनमा रहेको अपार्टमेन्ट सकभर नकिन्नुहोस, किन्ने नै भएमा मुल्यमा ख्याल पुराउनु होस /


इ ) आफुले किन्दै गरेको अपार्टमेन्ट रहेको भवनको सामुहिक भागको अवस्था कस्तो छ ? तपाइले आफ्नो अपार्टमेन्ट आफु खुसि मर्मत गर्न सक्नु हुन्छ तर भवनको सामुहिक भागको अवस्था नाजुक छ भने तपाइको एकल इच्क्षाले त्यसमा सुधार गर्न सम्भब छैन / भवनको बाहिरि भित्ता, सिढीहरु, छाना, बारहरु, गेट तथा ढोकाहरु, लेटर बक्सहरु आदि आदिको सरसफाई, मर्मत र व्यवस्थापनको स्तरले त्यस भवनमा रहेका अपार्टमेन्टहरुको मुल्यमा धेरै प्रभाब पार्छ / भवनको सामुहिक भागमा धेरै खर्च लाग्ने मर्मत आवस्यक छ भने त्यस्तोमा अपार्टमेन्ट नकिन्नु नै बेस हुन्छ / किनकी यस्तो मर्मतको लागि सहमति गरेर खर्च जुटाउन बर्षौ लाग्न सक्छ / लामो समयसम्म मर्मतको लागि खर्च जुट्न नसकेमा त्यस्ता भवनहरुलाइ नगरपालिका द्वारा कब्जा ( बन्द ) गरिने सम्भावना हुन्छ /


ई ) अपार्टमेन्टको प्रयोग सग प्रत्यक्ष अप्रतक्ष जोडिएका ठाउ, बस्तु तथा सेवा को अवस्था के छ ? अपार्टमेन्ट सग पार्किङ्ग र स्टोर रूम छन कि छैनन् ? यदि छन भने के त्यी सामुहिक हुनकी ब्याक्तिगत ? लिफ्ट, साइकल राख्ने ठाउ, सामुहिक स्टोर रूम, डस्टबिनहरु जम्मा गर्ने ठाउ, सुरक्षा सिस्टम, वाच मेनको व्यवस्था, सामुहिक भागमा बत्ति पानीको व्यवस्था, सामुहिक भागको सरसफाइको प्रवन्ध आदि आदि सम्बन्धमा पूर्ण जानाकारी लिनु जरुरि हुन्छ / यी पक्षहरुको बलियो उपस्थितिले अपार्टमेन्ट मुल्यमा सकारात्मक असर पारेको हुन्छ /

उ) कुनै भवनमा रहेका अपार्टमेन्टहरुका मालिकहरुको सम्मेलनबाट उक्त भवनको सामुहिक भागको व्यवस्थापन गर्नको लागि एउटा समिति बनेको हुन्छ / मासिक र बेला बखत भइपरि आउने खर्च, प्रत्येक अपार्टमेन्ट मालिकहरुबाट उठाइन्छ र आवस्यकता अनुसार खर्च गरिन्छ / यदि यो आम्दानि खर्चमा असन्तुलन आयो भने त्यसले भवनको व्यवस्थापनमा प्रत्यक्ष असर गर्छ / केहि अपार्टमेन्ट मालिकहरुले आफ्नो हिस्साको रकम समयमा तिर्न नसक्दा भवन व्यवस्थापन सग सम्वन्धित दैनिक कार्य प्रभावित हुन्छ / अत यदि कुनै भवनमा रहेका अपार्टमेन्ट मालिकहरु मध्ये १० % वा सो भन्दा बढीले आफ्नो हिस्साको खर्च रकम समयमा तिरिरहेका छैनन भने त्यस्ता भवनहरुमा अपार्टमेन्ट नकिन्नु नै उचित हुन्छ /

ऊ ) बितेको पाच बर्षहरुमा भवनको सामुहिक भागमा कुन कुन मर्मत कार्य भएको थियो ? आउदो तिन बर्षमा कुन कुन मर्मत कार्य हुने वाला छ ? यसको लागि तपाइले कति तिर्नु पर्ला? तपाइले अपार्टमेन्ट किनेको खण्डमा मासिक रुपमा कति तिर्नु पर्छ ( भवन व्यवस्थापनको लागि )? यो खर्च अन्तर्गत के के सुबिधा छन ? बार्षिक घर कर कति तिर्नु पर्छ ?

 

 

लेखक : रामचन्द्र भण्डारी

            रिअल स्टेट एजेन्ट, फ्रान्स

           कमेन्टको लागि : ramb8811@gmail.com